LES CONSEQUENCES DE LA LOI « ALUR »

 

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové est entrée en vigueur au lendemain de sa publication au Journal officiel, le 27 Mars 2014.

Cette loi dite « Loi ALUR » réforme profondément plusieurs points du droit immobilier public et privé, tant en matière de bail, qu’en matière de copropriété, de construction, d’urbanisme, etc…

Bien qu’elle soit d’application immédiate, l’entrée en vigueur de certains principes a été différée ou nécessite l’adoption d’un décret.

L’objectif principal de la loi ALUR est bien établi, il s’agit de favoriser l’accès au logement.

Partant de ce principe, la loi vient modifier les relations entre le preneur et le bailleur soumis à un bail d’habitation issu de la loi de 1989.

En premier lieu, la notion de résidence principale bénéficie enfin d’une définition légale : il s’agit en effet, du logement habité pendant une période au moins égale à 8 mois par le preneur, son conjoint (y compris partenaire Pacsé), ou bien par une personne dont il a la charge.

Enfin, de manière générale, la rédaction du contrat de bail est beaucoup plus encadrée puisqu’il devra désormais respecter une forme précise défini par décret en Conseil d’Etat à venir, après avis de la Commission nationale de concertation.

Ce nouveau contrat de bail devra contenir un certain nombre d’informations au profit du preneur.

Ainsi, il devra mentionner, en plus du montant du loyer, du mode de paiement accepté par le bailleur et de la procédure éventuelle de révision, le loyer de référence correspondant à la catégorie du logement par rapport auquel le loyer effectivement appliqué ne pourra dépasser 20%. En l’absence de cette mention, le preneur pourra, après avoir mis en demeure le bailleur de lui communiquer dans les 3 mois cette information, demander judiciairement la diminution du loyer prévu dans le contrat de bail.

Le bail devra aussi préciser le montant du loyer appliqué au précédent locataire ainsi que la date du dernier versement lorsque celui-ci a quitté le logement dans les 18 mois à compter de la signature du nouveau contrat de bail.

De manière plus précise, il s’agit de distinguer les mesures qui sont d’application immédiate pour les contrats conclus avant ou après l’adoption de la loi ALUR, les mesures qui ne s’appliquent qu’aux contrats postérieurs au 27 Mars 2014 et enfin, les mesures qui nécessitent l’adoption d’un décret ou qui ne seront appliquées que de manière différée.

Dès à présent, le preneur a la possibilité de bénéficier d’une réduction du loyer proportionnellement à l’étendue des travaux effectués par le bailleur chez lui lorsqu’ils excèdent 21 jours (au lieu 40 jours avant la réforme).

Le bailleur a l’obligation pendant au moins 6 mois, de laisser à la disposition du preneur toutes les informations relatives aux charges locatives.

L’action à l’encontre du locataire pour loyer ou charges impayés se prescrit dans un délai de 3 ans. Le bailleur ne pourra réclamer la réévaluation du loyer que dans un délai d’1 an.

Enfin, le bailleur pourra, pour le compte du locataire, souscrire une assurance habitation si celui-ci ne l’a pas déjà fait.

Concernant les contrats de bail conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi ALUR, en application de l’article 15 de la loi du 6 Juillet 1989 modifié par la loi de 2014, le locataire pourra bénéficier d’un délai de préavis réduit à 1 mois (au lieu de 3 mois) lorsqu’il donne congé en raison soit de l’obtention d’un logement social, soit de problème de santé (maladie ou invalidité).

Lorsque le bailleur vend le logement occupé par le preneur, l’acquéreur ne pourra lui donner congé qu’à l’issue du premier renouvellement du bail en cours. Si l’acquéreur invoque comme raison la reprise du logement, celle - ci ne pourra intervenir qu’à l’issue du bail en cours ou lorsque l’expiration du bail intervient moins de deux ans après l’acquisition du logement, qu’à l’issue d’une période de deux ans. 

Enfin, le dépôt de garantie devra être restitué par le bailleur dans le mois qui suit la remise des clés en main propre lorsque l’état des lieux de sortie est identique à l’état des lieux d’entrée. En cas de retard dans la remise du dépôt de garantie celui-ci sera majoré de 10% du loyer pour chaque mois de retard entamé.

Dans un autre registre, le statut du colocataire est reconnu puisque, désormais, les colocataires peuvent bénéficier d’un contrat unique ou de plusieurs contrats avec le bailleur. Enfin la solidarité d’un des colocataires ou de la caution prend fin dès qu’un nouveau colocataire est inscrit sur le contrat de bail ou alors à l’expiration d’un délai de 6 mois à l’issue du congé. 

A long terme, d’autres mesures entreront en vigueur soit par un décret d’application soit de manière différée.

Ainsi, par décret d’application, la liste des pièces demandées au futur locataire, afin de vérifier sa solvabilité, sera strictement limitée. Par ailleurs, le bailleur ne pourra plus exiger la co-signature au bail d’un membre de la famille du locataire candidat sous peine de se voir condamner au paiement d’une amende administrative. Les frais d’agence seront plafonnés.

La grande nouveauté de la loi ALUR est bien entendue la mise en place au 1^er Janvier 2016 de la Garantie Universelle des Loyers (GUL) qui permettra de prévenir le risque, pour le bailleur, d’impayés de loyer. Cette mesure a pour but d’encourager les propriétaires à mettre en location leurs logements vacants, tout en leur garantissant l’acquittement des loyers et des charges.

Cette garantie n’est pas obligatoire, le bailleur pourra préférer un autre type de garantie tel que le cautionnement. En revanche, il ne lui sera pas possible de cumuler le cautionnement avec une GUL ou autre garantie.

 

L’autre pan majoritaire de la loi ALUR est la copropriété.

Dans les grandes lignes, ce volet a pour but de favoriser une meilleure information entre les syndics et les actuels ou futurs copropriétaires. 

Ainsi, une liste d’informations quant aux charges à payer par les futurs acquéreurs devra être annexée à toute promesse de vente. Par ailleurs les syndics devront tenir à la disposition des copropriétaires, un document contenant tous les points financiers et techniques relatifs à l’immeuble même ainsi qu’au fonctionnement de la copropriété.

Quant à la gestion, les syndics devront suivre une mission précise.

En matière de travaux au sein de la copropriété, on peut relever que la majorité est, dès à présent revaloriser. 

Ainsi, font l’objet d’une majorité simple, les décisions relatives aux travaux nécessaires à la préservation de l’immeuble et à la sécurité de ses occupants, les travaux de mise en conformité avec la loi ou le règlement, les travaux de restauration immobilière.

Font l’objet d’une majorité absolue, les décisions relatives aux travaux d’amélioration ou de transformation, aux travaux d’individualisation des contrats de fourniture d’eau.
 

Ces nouvelles contraintes imposées aux syndicats des copropriétaires devraient améliorer les relations entre les copropriétaires et les syndics mais seront parallèlement, du moins de manière transitoire, une source difficultés pour le rédacteur d’acte de cession de propriété, en raison notamment de la multitude d’information à fournir dès la signature de la promesse de vente.